minevi.ru
страница 1страница 2 ... страница 15страница 16
скачать файл

  1. Российский и зарубежный опыт управления городской недвижимостью.




  1. Законодательная основа системы управления недвижимостью.

Правовое регулирование сферы недвижимости опирается на нормы, охватывающие различные отрасли права. Основные нормы и прави­ла, регулирующие правоотношения в сфере недвижимости, содержатся в Конституции, гражданском и жилищном законодательстве, зако­нодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре.

Правоотношения в области недвижимости — это отношения по поводу владения, пользования или распоряжения земельными участ­ками, которые регулируются земельным и градостроительным за­конодательством, а также отношения по поводу иных объектов не­движимости, которые регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом норм, установленных градострои­тельным и земельным законодательством. Объектами отношений в сфере недвижимости являются дрова на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с этими правами. Субъектами отношений выступают уполномочен­ные органы государственной представительной и исполнительной вла­сти Российской Федерации, субъекта Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления, иные юридические или физичес­кие лица.

Действующее законодательство может быть классифицировано по двум основным критериям - по уровням управления (федеральное, региональное и местное) и видам недвижимости (земля, жилые и нежилые помещения). На федеральном, региональном и муници­пальном уровнях существует своя система законодательных и иных правовых актов по вопросам владения, пользования и распоряже­ния недвижимостью, в каждом из них отражены лишь некоторые аспекты управления отдельными объектами. До сих пор нет единого законодательного акта, в котором управление недвижимостью рас­сматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без разграничения управления землей, жилыми и нежилыми помещениями.



Федеральное законодательство

Отношения собственности в целом регулируются Конституцией РФ, где изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституцией РФ гарантируется «единство экономического прост­ранства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятель­ности», при этом «признаются и защищаются равным образом час­тная, государственная, муниципальная и иные формы собственно­сти» (ст. 8).

В ст. 35 записано, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Консти­туция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Принятие Гражданского кодекса (ГК) РФ стало важным шагом в реформировании законодательной основы управления недвижимостью, в частности, было дано определение недвижимости как целост­ного объекта, что соответствует мировой практике. Статья 130 ГК РФ определяет: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви­жимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не­возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, соору­жения». Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, являются движимым имуществом.

Проект Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что отчуждение недви­жимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка, на котором расположено это имущество, тому же лицу, которое приобретает имущество. При этом земельный участок отчуждается в границах, занимаемых объектом недвижимости. Грани­цы определяются на основании плана земельного участка, составлен­ного по фактическим данным, имеющимся на момент отчуждения в органе кадастрового учета, в том числе с учетом натурного описания границ.

Реально отдельные части объекта недвижимости — земельный уча­сток и расположенные на нем здания — могут находиться в собствен­ности различных юридических или физических лиц. Гражданский ко­декс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отно­шения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления - земельные участки, жилые и нежилые помещения, каждая из которых имеет свою специфику.

Охранять права собственников и гарантировать достоверную ин­формацию о недвижимом имуществе должна система государствен­ной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистра­ции подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Актом, определяющим систему и порядок государственной регистрации, является Федеральный закон «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отно­шении объектов недвижимости различных форм собственности опре­деляет Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Фактически этот закон вво­дит институт независимой оценки, дает определение оценочной дея­тельности, а также субъектов и объектов оценки.

Статья 6 Закона предусматривает право Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований на проведение оценки принадлежащих им объектов. Такое право является безуслов­ным и не зависит от порядка осуществления государственного статис­тического учета и бухгалтерского учета и отчетности; оно распростра­няется на проведение повторной оценки, а результаты могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и от­четности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образовани­ям, в том числе:



  • при определении стоимости в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;

  • при использовании объектов в качестве предмета залога;

  • при продаже или ином отчуждении объектов;

  • при переуступке долговых обязательств;

  • при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

  • при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или му­ниципальных нужд;

при проведении оценки в целях контроля за правильностью уп­латы налогов в случае возникновения спора об исчислении нало­гооблагаемой базы.



Региональное законодательство

Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распо­ряжением недвижимостью, субъекты Федерации на основе федерального законодательства принимают свои за­коны. Например, на федеральном уровне не определено понятие «управление недвижимостью», в то время как в регионах такое поня­тие используется

В регионах самостоятельно-формируется стратегия управления рынком недвижимости и его развития и создается не­обходимое законодательное, нормативно-правовое, информационное, организационное и финансовое обеспечение. Например, органы ис­полнительной власти Санкт-Петербурга и Самары выбрали в качестве основной формы земельных отношений передачу в собственность го­родских земельных участков. Другие субъекты Федерации прини­мают законопроекты, ограничивающие частную собственность на городскую землю. Некоторые регионы, рассматривающие городс­кие земли как ограниченный, невоспроизводимый ресурс исклю­чительно высокой ценности, считают аренду городских земель при­оритетной формой земельных отношений. Именно такая форма землепользования получила преимущественное развитие в крупней­ших городах и курортных зонах России: Москве, Екатеринбурге, Вол­гограде, Адыгейской и Дагестанской республиках, Краснодарском, Ставропольском и Приморском краях, Калининградской, Московс­кой и Ленинградской областях.

Основные вопросы, которые решаются на региональном уровне и являются предметом законодательного регулирования субъектами Федерации, это: формы и порядок распоряжения недвижимостью; приватизация; аренда (организация конкурсов, аукционов и расчет арендной платы); регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; разработка концепций и программ социально-экономического развития территории; государственное регулиро­вание рынка недвижимости (лицензирование риэлторской деятель­ности, организация оценочной деятельности, аттестация оценщиков); строительство, эксплуатация и ремонт объектов недвижимости; госу­дарственная поддержка инвестиционной деятельности; учетная поли­тика; налогообложение; формирование бюджета; жилищные субсидии, займы и кредиты.



Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты

Управление муниципальной недвижимос­тью входит в компетенцию органов местно­го самоуправления. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного са­моуправления в Российской Федерации» от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ устанавливает, что экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. В ее состав включены средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия, организации, бан­ки и прочее движимое и недвижимое имущество. Закон определяет порядок образования, владения и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в со­став муниципальной собственности, и вправе передавать его во вре­менное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать и совершать с ним иные сделки. Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отноше­ний, строительства, зонирования и планировки, развития производ­ственной и социальной инфраструктуры. Контроль за землепользова­нием также является предметом ведения местного самоуправления.

Положения закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» конкретизирует Градост­роительный кодекс РФ, в котором разделяются полномочия субъек­тов Федерации и органов местного самоуправления по планировке и застройке и вводится понятие «правовое зонирование».

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ планировка и застройка должны осуществляться на местном уровне на основе мест­ного нормативного правового акта — Правил землепользования и за­стройки, регулирующих отношения по использованию земельных уча­стков на территории города, поселения, иного муниципального образования. Эти правила должны содержать нормы, регламентирую­щие разработку градостроительной документации местного уровня на основе четких и открытых процедур. Таким образом, правила являют­ся нормативным правовым актом органа местного самоуправления, регулирующим использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, предусматри­вающих установленный перечень разрешенного использования для всех участков, расположенных на территории «правовой зоны». Это предполагает возможность выбора инвесторами наиболее эффектив­ного вида использования недвижимости из установленного перечня.

В Федеральном законе «О приватизации государственного иму­щества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. №123-Ф3 отмечено, что в процессе управления недвижимым имуществом органы местного са­моуправления руководствуются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъек­тов и могут издавать свои решения. В соответствии с уставами муни­ципальных образований по решению представительных органов мес­тного самоуправления могут создаваться органы по управлению муниципальным имуществом, причем органы местного самоуправле­ния самостоятельно назначают продавцов муниципального имущества и принимают решения о распределении денежных средств, получен­ных в результате приватизации.

В России в настоящее время взимается три вида налогов на недви­жимость: местные — налог на имущество физических лиц и земель­ный налог и региональный — налог на имущество предприятий. В со­ответствии с Федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» от 20 июля 1997 г. №110-ФЗ в этих городах налоги на имущество и землю заменены консолидированным налогом на недвижимость на основе рыночной стоимости с одновременной отменой существующих иму­щественных платежей. Одновременно должны меняться методики оп­ределения арендной платы за землю, нежилые помещения, жилье (пла­та за наем), увязка ее с оценкой рыночной стоимости.

Налоги на недвижимость традиционно относятся к местным налогам. Они вводятся по решению представительных органов местного самоуправления, которые также определяют ставку налога. Средства от налогообложения недвижимости поступают в доход местных бюд­жетов. Однако новым Налоговым кодексом РФ налог на недвижимость отнесен не к местным, а региональным налогам.

Основные положения, регламентирующие процесс управления муниципальной недвижимостью, содержатся в уставах муниципальных образований, постановлениях местной администрации, распоряжени­ях главы местного самоуправления, других нормативных правовых ак­тах. В основном это планы и программы социально-экономического развития муниципальных образований, положения о порядке предос­тавления нежилых помещений и земельных участков в аренду, их про­дажи, учета и инвентаризации, регистрации прав на недвижимость, взимания имущественно-земельных платежей и др.




  1. скачать файл


следующая страница >>
Смотрите также:
Законодательная основа системы управления недвижимостью
3326,15kb.
1. Понятие материального потока и системы управления материальными потоками
200,35kb.
Методологические и организационно-правовые основы системы управлени
3087,09kb.
Новые методы управления персоналом
97,08kb.
Сербенюк николай сергеевич
170,81kb.
«Совершенствование системы управления качеством (на примере нпо
1789,75kb.
Доклада «Философия и методология экономики как основа формирования концепции современного экономического знания»
44,22kb.
Контрольная работа вариант №24 по маркетингу
162,46kb.
Информационные системы в экономике, Теория экономических информационных систем, Информационные системы и технологии, ит в экономике, Операционные системы, Предметно-ориентированные экономические информационные системы
29,96kb.
«Системы автоматического управления» мгту им. Н. Э. Баумана
66,9kb.
Доклад «Возможности повышения эффективности «Группы двадцати»
21kb.
Структура управления общеобразовательного учреждения, его органов самоуправления
15,34kb.