minevi.ru  
страница 1страница 2страница 3 ... страница 15страница 16
скачать файл

Цели и задачи городской политики в области управления недвижимостью.

Городская политика в области недвижимости является неотъемле­мой частью городской экономической политики.

Цели:

1) привлечение инвестиций в недвижимость;



2) увеличение доходов бюджета города и улучшение структуры бюджета, в том числе за счет новой системы налогообложения и постепенного перехода от предоставления льгот по имущественно-земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой в городе социальной полити­кой;

3) создание благоприятной для проживания городской среды, улуч­шение обслуживания и восстановления объектов недвижимости.

цивилизован­ного рынка недвижимости предполагает установление гарантий иму­щественных прав. Правила и процедуры земельного законодательства должны обеспечивать защиту субъектам земельных правоотношений при условии, что права на недвижимость приобретены на законных основаниях и зарегистрированы в установленном порядке. Гарантию обладателям прав от возможных злоупотреблений может дать только отделение функции государственной регистрации любых сделок с не­движимостью от функции распоряжения ею.

Основным объектом управления определен отдельный объект недвижимости— юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и (или) частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в московской концепции осталось разделение на земельные участки и иную недви­жимость).

Принцип пообъектного управления недвижимостью включает:

• пообъектное разграничение (формирование) недвижимого иму­щества города, классификацию и единую регистрацию объектов;

• пообъектную регистрацию имущественных прав;

• пообъектную оценку недвижимости;

• учет отраслевых особенностей управления объектами недвижи­мости по представлению соответствующих отраслевых органов;

• координацию общегородской политики в сфере недвижимости единым городским органом.

Рассматриваемые концепции предусматривают ряд общих направ­лений реализации:

1) создание системы государственной регистрации недвижимости и прав на нее;

2) создание системы государственной оценки недвижимости;

3) совершенствование структуры городского бюджета;

4) совершенствование организационной структуры управления го­родской недвижимостью.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

-- обеспечение сохранности, рационального использования и разви­тия муниципальной недвижимости;

-- обеспечение местных интересов в процессе разработки и реали­зации комплексных программ развития муниципального образова­ния;

-- решение социальных задач, связанных с использованием недвижи­мого имущества;

-- улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем порт­фельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

-- оптимизация издержек на содержание объектов;

-- повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.



Стратегические цели управления реализуются местной админист­рацией в комплексных программах социально-экономического и гра­достроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной админист­рацией и реализуются уполномоченными органами или муниципаль­ными управляющими компаниями через конкретные программы уп­равления отдельными объектами недвижимости.

  1. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости.

Общую ситуацию в сфере недвижимости определяют не столько мест­ные, сколько федеральные власти, поэтому целесообразно рассмот­реть основные положения двух документов, затрагивающих фундамен­тальные позиции системы управления недвижимостью: первый — Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и второй — Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы». Очевидно, именно в этих рамках в ближайшем будущем будут формироваться имущественно-земельные отношения.



Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024.

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объекта­ми в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости. Полученная инфор­мация даст возможность оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о ры­ночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимо­сти. На основании данных реестра государственной собственности государство должно регистрировать свои права на проинвентаризиро­ванные и оцененные объекты недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они дол­жны основываться на следующих принципах:

• безусловный приоритет возмездного вида пользования; опреде­ление исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

• использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

• запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

• сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

• прозрачность действий по предоставлению в пользование объек­тов недвижимости с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заяви­телей необходимо проведение торгов;

• упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков. Арендаторам, вносящим арендную плату за пользование объектом по рыноч­ной стоимости и выполняющим все условия договора, заключен­ного в установленном порядке, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка;

• продажа объектов незавершенного строительства на инвестици­онных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесто­рам в безвозмездное пользование под соответствующие государ­ственным интересам инвестиционные проекты.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следую­щие показатели: во-первых, увеличение доходов бюджета от исполь­зования государственного имущества; во-вторых, сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы. Эти показатели должны находиться под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и при­нятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обес­печением полноты реестра объектов недвижимого имущества.


  1. Разграничение собственности и управление городской недвижимостью.

Одним из принципов управления собственностью является прин­цип разграничения полномочий между субъектами управления таким образом, чтобы они были соразмерны поставленным перед ними це­лям и задачам. Состав объектов федеральной собственности, в том чис­ле находящихся за рубежом, должен определяться федеральным зако­ном, объектов государственной собственности— законодательством субъекта Федерации

В федеральной собственности должны находиться земельные участ­ки в пределах установленных норм с расположенными на них здания­ми, строениями, сооружениями и иными объектами недвижимости:

в которых размещены высшие органы законодательной, исполни­тельной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная про­куратура, Центральный банк, Пенсионный фонд РФ;

в которых размещены посольства и представительства иностран­ных государств, а также представительства республик в составе Рос­сийской Федерации, округов, краев, областей;

отнесенными в установленном законом порядке к объектам ланд­шафтной архитектуры, лесопаркового хозяйства и историко-культур­ного наследия России;

построенными за счет средств государственного бюджета Союза ССР, РСФСР или Российской Федерации, находящимися в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти Рос­сийской Федерации и учтенные на их балансе;

находящимися на балансе предприятий (организаций), относящих­ся к федеральной собственности, за исключением объектов социаль­но-бытового назначения;

находящимися на балансе Министерства обороны России, МВД РФ, Федерального управления железнодорожных войск РФ, Федераль­ного агентства правительственной связи и информации при Прези­денте РФ, Федерального управления специального строительства при Правительстве РФ;

закрепленными за государственными предприятиями и органи­зациями, имеющими стратегическое значение для обеспечения наци­онально-государственной безопасности страны, в том числе для ее со­циально-экономического развития.

Кроме перечисленных в федеральной собственности должны на­ходиться:

охраняемые природные территории федерального значения;

недвижимое имущество, необходимое для функционирования и развития федеральных энергетических систем;

недвижимое имущество предприятий и организаций, приватизация которых запрещена;

мосты и дороги федерального значения.

Объектами федеральной собственности могут быть, во-первых, зем­ля; во-вторых, доли (вклады) Российской Федерации в виде недвижи­мого имущества в капитале хозяйственных обществ и товариществ; в-третьих, производственные и административные здания и, в-четвер­тых, жилищный фонд



В государственной собственности субъектов Федерации находятся: природные объекты, в том числе земля, переданные федеральным законом и иными нормативными правовыми актами в собственность

субъекта Федерации;

недвижимое имущество, закрепленное за государственными пред­приятиями и государственными учреждениями субъекта Федерации, пакеты акций и доли (вклады) в виде недвижимости в уставных капи­талах хозяйственных обществ и товариществ;

недвижимое имущество, созданное или приобретенное за счет средств бюджета субъекта Федерации или переданное ему в собствен­ность в установленном законом порядке;

объекты недвижимости, находящиеся в государственной собствен­ности субъекта Федерации, расположенные за пределами его терри­тории, в соответствии с соглашениями, договорами и по другим за­конным основаниям;

недвижимое имущество представительных и исполнительных ор­ганов государственной власти субъекта Федерации;

иное недвижимое имущество, необходимое для решения задач, стоящих перед органами государственной власти субъекта Федера­ции.

Анализ регионального законодательства о собственности позволя­ет сделать вывод о том, что в государственной собственности субъекта

Федерации могут находиться средства производства в промышленно­сти, предприятия транспорта, связи, топливно-энергетического ком­плекса, других отраслей хозяйства, учреждения и объекты социально-культурной сферы, культурные и исторические ценности, памятники истории и культуры и иное недвижимое имущество, необходимое для решения задач органов государственной власти субъекта Федера­ции и не относящееся к федеральной, муниципальной и частной собственности.

Очевидно, что в муниципальную собственность будут передавать­ся лишь объекты, имеющие местное значение, в соответствии с пред­метами ведения местного самоуправления:

1) жилищный фонд и нежилые помещения, в том числе здания, строения и их комплексы, находящиеся в управлении органов мест­ного самоуправления;

2) объекты инженерной инфраструктуры муниципальных образо­ваний, благоустройства, местного пассажирского транспорта;

3) производственные объекты, необходимые для обеспечения производства товаров народного потребления, обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;

4) объекты оптово-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения;

5) объекты здравоохранения, культуры и спорта, образовательные учреждения;

6) природные объекты, охраняемые или особым образом исполь­зуемые, имеющие местное значение;

7) объекты культурного наследия местного значения;

8) водные объекты местного значения;

9) другие объекты, необходимые для решения муниципальными образованиями вопросов местного значения, предусмотренных дей­ствующим законодательством;

10) объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации, обслу­живания, содержания, ремонта и строительства объектов, передавае­мых в муниципальную собственность;

11) объекты, используемые органами местного самоуправления для исполнения ими отдельных государственных полномочий.


  1. Административно-территориальное устройство города.

В плане построения системы управления недвижимостью можно вы­делить четыре схемы территориального устройства городов:

1) город— субъект Федерации, делится на районы, являющиеся муниципальными образованиями (Санкт-Петербург);

2) город — субъект Федерации, делится на районы, не являющие­ся муниципальными образованиями (Москва);

3) город — муниципальное образование, делится на районы, не являющиеся муниципальными образованиями;

4) город — муниципальное образование, не имеющее администра­тивно-территориального деления.

Первая схема предусматривает разграничение государственной и муниципальной собственности и построение системы управления на основе договоров и соглашений между городскими органами государ­ственной власти и органами местного самоуправления в районах. Вто­рая и третья схемы опираются на разграничение полномочий между городскими и районными органами управления. Четвертая схема са­мая простая, может использоваться в малых городах.

Деление территории города на составные части влияет на решение многих вопросов местного значения: построение системы управления городской собственностью; формирование объектов недвижимости; систему кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость; фор

мирование бюджета; систему финансирования объектов недвижимо­сти из городских источников; размещение муниципальных предприя­тий и учреждений, особенности ценообразования и т.п. Схема управ­ления городом определяет структуру городской администрации: аппарата и органов управления, их структурных подразделений; поря­док формирования аппарата, органов управления и городских (рай­онных) служб городской администрации; штатное расписание; разгра­ничение исполнительно-распорядительных функций между органами управления; распределение обязанностей между заместителями главы городского самоуправления и руководителями аппарата и органов уп­равления. В соответствии со схемой управления глава города утверж­дает регламент администрации города. Схемой может быть предусмот­рено деление города на территориальные образования (районы, административные округа и т.д.) и назначение должностных лиц, упол­номоченных управлять ими.

Решением представительного органа местного самоуправления (го­родской Думы или др.) составные части города (микрорайоны, квар­талы) могут быть закреплены за органами общественного самоуправ­ления, иметь отдельные сметы расходов в составе городского бюджета.

Административно-территориальное устройство — это деление тер­ритории на определенные части (территориальные образования) исходя из исторически сложившегося расселения, социально-эконо­мических и культурных связей территорий с целью оптимальной орга­низации государственного управления и местного самоуправления. Административно-территориальное устройство следует рассматривать также как систему административно-территориальных единиц, име­ющих фиксированные границы, название, установленный законом соответствующий статус.

В своей основе административно-территориальное устройство опи­рается на следующие принципы:

• законность;

• гласность;

• демократизм;

• учет исторических, природно-географических и других условий расселения жителей на территории;

• соблюдение градостроительных условий целостности населенного пункта или территорий, общности группы поселений, наличия сложившегося центра, единой инженерно-транспортной инфра­структуры, наличия сфер приложения труда для населения, вы­явления природных и иных естественных границ муниципального образования;

• обеспечение экономических и организационных условий для осу­ществления функций государственного управления и эффек­тивной деятельности органов местного самоуправления, недопу­стимость исключения из сферы местного самоуправления каких-либо территорий;

• рациональное использование экономического потенциала терри­тории, развитие ее социальной инфраструктуры, обеспечение му­ниципального образования и его поселений необходимыми тер­риториальными ресурсами;

• развитие национальных культур, сохранение культурно-бытовых традиций;

• рациональное использование природных ресурсов;

• неделимость земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании граждан и юридических лиц;

• равноправие муниципальных образований во взаимоотношени­ях между собой и с органами государственной власти;

• стабильность административно-территориального устройства.

Большая часть городов, с одной стороны, являются муниципаль­ными образованиями, с другой — представляют собой элемент системы административно-территориального устройства субъекта Федерации. Возникающие в связи с этим проблемы решаются на региональном уров­не: в уставах субъектов Федерации и муниципальных образований дается характеристика территории, в законах об административно-территори­альном устройстве представлено описание границ, регламентируются процедуры их установления и изменения. Например, территориальными образованиями в области являются административно-территориальные единицы — районы, города областного, районного значения; районы в городах, поселки, сельсоветы, а также не являющиеся административно-территориальными единицами сельские населенные пункты, закрытые территориальные образования, имеющие закрепленную за ними терри­торию и постоянно проживающее население. Вид, категория, статус тер­риториальных образований, порядок их образования, объединения, преобразования или упразднения, установления и изменения их гра­ниц и наименований устанавливаются законом субъекта Федерации.

Образование и упразднение административно-территориальных образований производятся законодательным органом государственной власти субъекта Федерации по инициативе администрации субъекта Федерации с учетом решения представительного органа соответству­ющего муниципального образования (местного референдума). В ана­логичном порядке устанавливаются границы уже существующих ад­министративно-территориальных образований.

Изменение границ административно-территориальных образова­ний осуществляется законодательным органом государственной вла­сти субъекта Федерации по представлению администрации с учетом решения представительного органа муниципального образования (ме­стного референдума).


  1. Документы, необходимые для принятия решений о границах административно-территориального образования.







  1. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований.

Границы уже существующего муниципального образования устанавливаются и изменяются в соответствии с проектом границ муниципального образования. Проект разрабатывается за счет утвержденным средств местного бюджета и вносится на рассмотрение губернатора уполномоченным органом местного самоуправления соответствующе­го муниципального образования.

Разработка проекта границ вновь образованного муниципального образования, его согласование и ус­тановление границ в натуре (на местности) осуществляются за счет средств областного бюджета. При изменении границ муниципальных образований, совпадающих с границей области, разра­ботка проекта границ, его согласование и установление границ в нату­ре также осуществляются за счет средств областного бюджета.

Проект границ разрабатывается с учетом градостроительной докумен­тации о застройке территорий городских и сельских поселений и проек­тов межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства. Требо­вания к составу и содержанию проекта и порядок установления границ в натуре (на местности) определяются областным законом.

Задание на разработку проекта границ готовится органами местно­го самоуправления соответствующего муниципального образования, согласовывается Главным управлением архитектуры и градостроитель­ства и утверждается Администрацией области. Если установление и (или) изменение границ муници­пального образования осуществляется по инициативе губернатора, задание на разработку проекта готовится Главархитектурой и утверж­дается Администрацией области. При утверждении зада­ния могут быть внесены изменения в состав и содержание проекта гра­ниц конкретного муниципального образования, за исключением частей и разделов, относящихся к вопросам согласования проекта с органами местного самоуправления и учета мнения населения.

Согласование проекта границ муниципального образования, под­готовка и выдача заключений по проекту уполномоченными террито­риальными органами федеральных органов исполнительной власти, органами исполнительной государственной власти осуществляются бесплатно. Порядок рассмотрения и утверждения проекта границ устанавливается губернатором области. Установление границ в натуре (на местности) и внесение сведений о границах и составе территории в уставы соответствующих муниципаль­ных образований и в земельно-кадастровую документацию осуществ­ляются на основе постановления губернатора области об утверждении проекта и установлении и (или) изменении границ му­ниципального образования.

При изменении границ градостроительная, земельно-кадастровая и иная документация может быть передана другому муниципальному об­разованию на безвозмездной основе. Если указанная документация яв­ляется собственностью муниципального образования, ее передача осу­ществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления этого муниципального образования.

Проект границ муниципального образования утверждается губер­натором области по согласованию с уполномоченными органами местного самоуправления сопредельных территорий. Реше­ние о согласовании проекта границ муниципального образования при­нимается с учетом мнения членов местного сообщества, проживающе­го на территории, которая, включая и территории резерва поселений, примыкает непосредственно к участку границы, изменение которой предлагается проектом.

Органы местного самоуправления обеспечивают каждому члену местного сообщества, права которого непосредственно затрагивают­ся изменением границ, возможность ознакомиться с решениями ор­ганов местного самоуправления и органов исполнительной государ­ственной власти области и основными положениями проектной документации.

Органы местного самоуправления муниципальных образований, границы территорий которых подлежат изменению в соответствии с проектом, в месячный срок с момента получения проекта рассматри­вают его и представляют свои заключения с мотивированными заме­чаниями и предложениями инициаторам установления или измене­ния границ. Если замечания и предложения не представлены в установленные сроки, это рассматривается как согласие с предлагае­мым проектом. Материалы согласований проекта границ с органами местного самоуправления и материалы, отражающие мнение населе­ния, — решения собраний (сходов) или конференций граждан — вклю­чаются в состав проекта границ муниципального образования.

Порядок объединения, преобразования или упразднения города, изменения его границ и наименования устанавливается региональным законодательством об административно-территориальном устройстве. Этим же законом устанавливаются гарантии учета мнения населения при решении вопросов изменения границ территорий, в которых осу­ществляется местное самоуправление. Инициаторами таких решений выступают население, органы городского самоуправления, а также органы государственной власти субъекта Федерации. Любые измене­ния могут быть реализованы после принятия соответствующего реги­онального закона.

В составе территории города исходя из предложений граждан оп­ределяются территории, на которых действуют органы территори­ального общественного самоуправления населения. Границы тер­риторий деятельности органов территориального общественного самоуправления устанавливаются решениями представительного орга­на городского самоуправления.





  1. Формирование системы управления муниципальной недвижимостью.

Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования му­ниципальной собственности. Поэтому муниципальная недвижи­мость играет важную роль в реализации местной экономической политики.

В последние годы администрации каждого муниципального об­разования приходится решать задачи, которые ранее оставались за рамками ее деятельности, — это формирование муниципальной не­движимости, организация ее учета, выбор форм и методов управле­ния. В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью только формируется. Уже созданы отдельные элементы этого механизма, некоторые определе­ны в законодательных и нормативных актах и должны быть введены в действие.

Своеобразие системы управления муниципальной недвижимостью заключается в том, что в рыночной экономике местная администра­ция играет двойственную роль: с одной стороны, она активно форми­рует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязатель­ных для всех субъектов рынка; с другой — выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Выполняя функции собственника недвижимо­сти, органы местного самоуправления через специально созданные комитеты и департаменты управляют недвижимостью, руководству­ясь требованиями, которые диктует общественный характер этой соб­ственности: во-первых, продажа на открытой конкурсной основе не­движимости, представляющей коммерческий интерес; во-вторых, передача государственной и муниципальной недвижимости в управ­ление специализированным коммерческим структурам.

Существует два подхода к определению системы управления — в узком и широком смысле. В первом случае система управления отож­дествляется с управляющей системой. В зависимости от уровня иерар­хии, сферы деятельности, организационно-правовой формы это мо­жет быть местная администрация, совет директоров, совет учредителей или другой орган. Во втором случае система управления рассматрива­ется как совокупность управляющей и управляемой систем с прису­щими им взаимосвязями.

Системе управления недвижимостью присущи все признаки слож­ных систем, в том числе:

1) неоднородность (включает большое число элементов);

2) эмергентность (свойства отдельных элементов нельзя свести к свойствам системы в целом);

3) иерархичность (содержит несколько этапов и способов дости­жения целей соответствующих уровней, что порождает внутриуров­невые и межуровневые конфликты);

4) многофункциональность (позволяет реализовать некоторое мно­жество функций на заданной структуре);

5) гибкость (позволяет изменять цель функционирования в за­висимости от условий функционирования или состояния подсис­тем);

6) адаптивность (возможно изменение цели функционирования при изменении условий функционирования);

7) надежность (способность реализовывать заданные функции в течение определенного периода с заданными параметрами каче­ства).

Система управления недвижимостью — открытая система, которая характеризуется достаточно частым и интенсивным взаимодействием с внешней средой. Кроме того, это система с обратной связью, так как по определению система местного самоуправления является выбор­ной и любые решения, принимаемые местной администрацией, полу­чают политическую окраску. В целом система представляет собой дос­таточно сложную структуру, поэтому не всегда можно провести ее анализ в целом. В этом случае прибегают к декомпозиции — разделе­нию системы на части — и исследуют отдельно каждую часть, в част­ности, выделяют объект и субъект управления.



Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправлен­ного воздействия на субъекты процесса управления для достижения за­данных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку (рис. 12 и табл. 13). Способ осуществления управленческой деятельности, воз­действия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей определяется методами управления.


  1. Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью.




Подсистема

Содержание подсистемы

Нормативно-правовое обеспече­ние

Нормативные акты, регламентирующие деятельность органов по управлению муниципальной недвижимостью;

профессиональные стандарты и методики по вопросам управле­ния муниципальной недвижимостью;

методические и научно-информационные материалы для эконо­мических служб комитетов и департаментов местной администра­ции, других органов управления муниципальной недвижимостью.


Организаци­онное обес­печение

Совокупность организационных структур, целью функциониро­вания которых является повышение эффективности использова­ния муниципальной недвижимости;

документы, регламентирующие состав, функции и задачи струк­турных звеньев различных уровней системы управления муници­пальной недвижимостью;

права и обязанности специалистов по управлению муниципаль­ной недвижимостью;

технологии выполнения специалистами отдельных процедур и операций, необходимых для решения задач управления муници­пальной недвижимостью



Финансовое обеспече­ние

Принципы и условия финансирования деятельности органов управления муниципальной недвижимостью; нормативы распределения средств, поступающих органам управ­ления муниципальной недвижимостью;

порядок и условия финансирования разработки нормативных актов и иных документов по управлению муниципальной недвижи­мостью;

порядок и условия взаимодействия органов по управлению му­ниципальной недвижимостью с финансово-кредитными организа­циями, а также использования финансовых инструментов, позво­ляющих минимизировать риск потерь недвижимого имущества, га­рантировать его эффективное использование; порядок и условия финансирования целевых программ в сфере управления муниципальной недвижимостью;

порядок и условия финансирования обучения персонала (кад-ров) муниципальных предприятий, хозяйственных обществ и то­вариществ с участием муниципальных образований, а также муниципальных служащих, занятых в системе управления муниципальной недвижимостью



Учетно-аналитическое обеспе­чение

Информация об объектах муниципальной недвижимости, измене­нии недвижимого имущества муниципальных предприятий, о результатах их деятельности, доходах от использования муници­пальной недвижимости;

методики сбора, хранения, обработки информации об имущест­венных объектах;

нормативные правовые акты по отражению в учете операций с недвижимостью;

методики и порядок проведения экономического анализа и оценки результатов использования муниципальной недвижимости, а также экспертизы инвестиционных проектов и бизнес-планов



Кадровое обеспече­ние

Система отбора и расстановки руководящих работников и спе­циалистов органов управления муниципальной недвижимостью, муниципальных предприятий и учреждений, а также хозяйствен­ных обществ и товариществ с участием местных администраций; порядок подготовки, переподготовки и повышения квалификации муниципальных служащих городских, окружных и районных органов управления муниципальной недвижимостью; обучение руководящих работников и специалистов местной ад­министрации и хозяйствующих субъектов по вопросам, связанным с приватизацией, управлением и распоряжением муниципальной недвижимостью, управлением долями муниципального образова­ния в хозяйственных обществах и товариществах; порядок аттестации работников системы управления муници­пальной недвижимостью;

правила лицензирования отдельных видов деятельности по уп­равлению муниципальной недвижимостью



Информа­ционное обеспече­ние

Информационные базы данных, функционирование которых направлено на информационную поддержку работы органов по управлению муниципальной недвижимостью; информационные и справочные материалы, аналитические об­зоры по организации процесса управления муниципальной недви­жимостью;

нормативные акты по вопросам управления муниципальной недвижимостью, процедуры опубликования и вступления в силу ведомственных актов;

перечень сведений, обязательных для публикации субъектами управления муниципальной недвижимостью;

отчеты о ходе приватизации;

отчет о составе недвижимого имущества муниципального обра­зования;

сведения о денежных поступлениях от приватизации и управления имуществом, а также о расходовании денежных средств; данные об оценке эффективности управления муниципальной недвижимостью;

публичная библиотека для хранения копий уставов муниципальных предприятий и учреждений, договоров, контрактов, планов при­ватизации, инвестиционных программ и других типовых документов




  1. Основные принципы системы управления и возможные назначения оценки недвижимости.

Система управления недвижимостью муниципальных образований дол­жна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:

• гибкое сочетание федеральных нормативных требований с воз­можностями локального правового регулирования;

• последовательность (этапность) и преемственность в развитии си­стемы управления недвижимостью;

• минимизация бюджетных затрат на построение эффективной си­стемы управления;

• организационное и информационное единство системы управ­ления недвижимостью;

• пообъектное управление недвижимостью, включающее:

1) пообъект­ное формирование недвижимого имущества и пообъектный учет недвижимости;

2) пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

3) пообъектную оценку недвижимости;

4) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.


  1. Основные критерии классификации видов управленческой деятельности по фазам жизненного цикла.

Принимая во внимание специфику недвижимости как объект уп­равления, выделим основные критерии (признаки) классификации видов управленческой деятельности (классификация может быть рас­ширена и дополнена при изменении ситуации на рынке).

1. По фазам жизненного цикла:

1.1. Управление замыслом. Под замыслом понимается идея наи­лучшего использования земли.

1.2. Управление проектированием как самого объекта, так и не­отделимых улучшений.

1.3. Управление изготовлением, т.е. возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

1.4. Управление обращением, т.е. процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, доверительного уп­равления, передачи права хозяйственного ведения и опера­тивного управления.

1.5. Управление потреблением (сервисом, связанным с объек­том), т.е. всем комплексом операций по оказанию услуг, свя­занных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и со­путствующих услуг.

1.6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией, т.е. работами, включающими контроль за техническим состо­янием объекта недвижимости, поддержание работоспособ­ности и исправности, регулировку и наладку, подготовку к сезонной эксплуатации отдельных элементов и всего объек­та в целом, а также соблюдение на объекте экологических требований. Сюда же отнесена управленческая деятель­ность по управлению ремонтом, т.е. комплексом ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных качеств объекта недвижимости путем наладки систем, вос­становления защитных покрытий и устранения небольших повреждений.

1.7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, рекон­струкцией и реставрацией.

1.8. Управление перепрофилированием (перефункционализацией) в связи с изменением целей управления или внешней среды.

1.9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.



  1. Функции управления муниципальной недвижимостью.

Государственная собственность играет важнейшую роль в функционировании государства, обеспечении экономической стабильности и позволяет ему выполнять свои социальные функции:

- государственная собственность создает материальные предпосылки для обеспечения устойчивого воспроизводства общественного капитала. Это становится возможным потому, что государству, как правило, принадлежат отрасли и сферы экономики, имеющие общенациональное значение, ключевые отрасли производственной инфраструктуры. Так, полностью в государственной собственности находятся электроэнергетика в Японии, Канаде и Франции, железнодорожный транспорт во Франции, Италии, Швеции, Испании и Австрии, авиатранспорт во Франции и Испании, почтовая связь в США и Японии. Государство нередко является собственником важнейших природных ресурсов, интеллектуальных и историко-культурных ценностей. Оно финансирует фундаментальную науку, разработку и внедрение высоких технологий, ему принадлежит значительная часть информационной продукции и т.д.;

- она позволяет государству быть самостоятельным элементом в экономических правоотношениях с другими субъектами собственности внутри страны и за рубежом, является гарантом многих международных и внутренних договоров и соглашений, межгосударственного залогового права;

- государственная собственность обеспечивает функционирование капиталоемких отраслей, производств и сфер экономики, имеющих высокий уровень обобществления и требующих таких капиталовложений, которые не под силу частному капиталу (космическая промышленность, современная информационная связь, экономическая безопасность и т.д.);

- государство создает благоприятные условия для развития частного предпринимательства, принимая на себя долю издержек в тех сферах деятельности, которые не выгодны последнему. Например, ни в одной стране (даже высокоразвитой) рынок не способен обеспечить оперативного управления воспроизводством в аграрной сфере. Свободный перелив капитала в эту сферу лишь под влиянием управления «невидимой руки рынка» невозможен. Здесь нужны государственное регулирование и поддержка;

- государственная собственность обеспечивает функционирование некоммерческой социальной сферы и производство общественных благ; национальную безопасность;

- она позволяет сглаживать удары кризисов, мобилизуя ресурсы на быстрейший выход из них путем снижения налогообложения и использования государственных резервных фондов, осуществляя интервенцию закупок товара, помогая ускорять освоение высших технологий, национализируя собственность обанкротившихся предприятий1.

Любое государство структурирует отношения собственности, исходя из соображений экономической эффективности, об удельном весе каждой из форм собственности. При этом основными подходами к решению вопросов о приоритете тех или иных форм собственности становятся социальные, национальные, идеологические и иные неэкономические факторы.

В процессе переходного периода необходимо формировать российскую модель смешанной экономики. Различные модели (англо-американская, японская, шведская и т.д.) смешанной экономики функционируют и являются признанными в мире. Российская модель определяется как общими характерными компонентами, смешанной экономики, так и специфическими объективными и субъективными, историческими и современными условиями России, ее экономикой и обществом. «Анализ возможностей и путей развития России требует знания национальных традиций отношения к собственности и предпринимательской активности, умения видеть специфику их сохранения и проявления в поступках и поведении наших современников».

Безусловно при переходу к смешанной экономике необходимо преодолеть тотальную монополию государственной собственности. Однако это не означает преуменьшения значения последней. Она и в данных условиях выполняет важнейшие функции, поэтому необходимо эффективное управление ею. Управление имеет две составляющие: с одной стороны, контроль за трансформацией государственной собственности в частную до рационального уровня, с другой, управление ее воспроизводством и использованием.

К сожалению, в начале нынешних реформ ни один из названных процессов не был главным, решение целого комплекса социальных проблем откладывалось на будущее. Шло тотальное разрушение государственной собственности, главным инструментом чего была так называемая широкомасштабная приватизация. Государство было объявлено антиподом рынку, многие формы централизованного регулирования экономики отвергались, а приватизация госимущества стала главным приоритетом государственных преобразований. Негативное отношение к государственной собственности привело к потере управления ею, которое нужно восстанавливать. Цель выкупа власти у номенклатуры, сменилась задачей пополнения бюджетных доходов, балансирования бюджетного дефицита. Вместе с тем реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению бюджетных доходов государства. Сохранение в собственности государства значительно числа пакетов акций стратегических и иных предприятий, передача прав собственности от одного субъекта хозяйственных отношений к другому (без изменения статуса государственной собственности), межведомственные конфликты прямо влияют на эффективность соответствующих предприятий и, более широко, на состояние инвестиционного климата в России. В этом смысле проблема рационализации использования государственной собственности становится одним из важнейших факторов развития экономики.

Таким образом, вопросы управления государственной собственностью, улучшения ее отдачи потребуют большой работы, прежде всего со стороны государственных органов. Это длительный процесс, который должен быть увязан со всеми сторонами экономических и социальных преобразований. Государство должно стать эффективным собственником, соединяя в своей деятельности в этой сфере экономические и социальные компоненты.

Для решения этих задач местная администрация выполняет следу­ющие функции:



  • разрабатывает концепции и реализует комплексные программы со­циально-экономического и градостроительного развития муниципаль­ного образования;

  • разрабатывает предложения по реконструкции и развитию объек­тов инфраструктуры;

  • разрабатывает и реализует программы приватизации муниципаль­ного недвижимого имущества;

  • принимает решения о реорганизации, ликвидации предприятий и учреждений, использующих муниципальную недвижимость;

  • заключает контракты с руководителями предприятий или учреж­дений с обязательным указанием условий использования муниципаль­ной недвижимости;

  • подготавливает предложения о выставлении на конкурс нежилых помещений под приоритетные направления развития бизнеса в соот­ветствии с требованиями программ развития.




  1. Классификация методов управления муниципальной недвижимостью.

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат организационно-правовые и организационно-экономические методы: (табл. 3).Таблица 3 – Классификатор методов управления муниципальной недвижимостью





Организационно-правовые методы - это прямые командно-распо­рядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы - это воздействие субъек­тов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муници­пальную недвижимость.



  1. Органы управления муниципальной недвижимостью.




Орган управления

Основные задачи, решаемые органами управления

Комитет по управлению муниципальным имуществом

Формирование и систематическое уточнение программ приватизации, а также выработка рекомендаций по управлению муниципальным имуществом, в том числе переданным в аренду

Фонд имущества, другие уполномоченные органы

Организация процедур продажи муниципальной собственности

Земельный комитет

Составление и регулярное обновление земельного кадастра

Местные органы градостроительства и архитектуры

Обеспечение зонирования земли, установление планов ее использования; выдача соответствующих разрешений на использование земельного участка с функцией контроля за строительством и использованием земли в соответствии с выданным разрешением

Учреждения юстиции

Государственная регистрация прав на недвижимость

Бюро технической инвентаризации

Инженерно-организационная работа по техническому описанию объектов недвижимости

Управление и распоряжение собственностью муниципального обра­зования осуществляют органы местного самоуправления: Дума, Зако­нодательное собрание, муниципальный совет или другие органы пред­ставительной власти и местная администрация. Разграничение полномочий по управлению и распоряжению му­ниципальной недвижимостью между органами местного самоуправ­ления осуществляется на основе федерального и регионального зако­нодательства, устава муниципального образования. В настоящее время в управлении недвижимостью реализуется три подхода — функцио­нальный, отраслевой и территориальный.

Функциональные органы по управлению недвижимостью в составе местных администраций появились в начале 90-х годов, после введе­ния в действие законодательства о приватизации. Управление недви­жимостью осуществляли специализированные отделы в составе коми­тетов по управлению имуществом и фондов имущества муниципальных

образований, причем значительная часть работ была связана именно с приватизацией.

Таким образом, комитет по управлению муниципальным имуществом является органом местной администрации, обеспечивающим прива­тизацию муниципальной собственности, а также осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами муниципаль­ной собственности и координирующим деятельность в этой сфере иных

В некоторых муниципальных образованиях продолжают действо­вать фонды имущества. Фонд имущества создавался как орган, упол­номоченный местной администрацией владеть, распоряжаться и уп­равлять собственностью муниципального образования и имуществом, находящимся в его ведении (независимо от местонахождения). Он представляет интересы муниципального образования как собственника и действует в качестве специализированного финансового учрежде­ния, осуществляющего функции по приватизации переданных ему объектов муниципальной и иной собственности. Значительная часть муниципальной недвижимости находится на балансе отраслевых структурных звеньев местной администрации — управлений, комитетов и департаментов образования, здравоохране­ния, культуры и др. Территориальный подход реализован в больших по размерам муни­ципальных образованиях с территориальным делением, например в городах с районами. В этом случае управление недвижимостью на тер­ритории административных районов могут осуществлять районные администрации при условии четкого разграничения компетенции по уровням управления.




  1. Схема принятия решения по управлению муниципальной недвижимость.

Органы местного самоуправления осуществ­ляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недви­жимости, находящимися в муниципальной собственности. Главная задача сводится к выбору наилучшей формы управления (использова­ния объекта). Любое имущество, в том числе и недвижимость, соб­ственник может передавать в хозяйственное ведение, в оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управ­ление и т.п. Общая схема принятия решений по управлению муници­пальной недвижимостью представлена на рис. 3.




Рисунок 3 – Схема принятия решения по управлению муниципальной недвижимостью

Основными критериями выбора той или иной формы управления (использования) недвижимости является социально-экономическая зна­чимость объектов для решения вопросов местного значения и экономи­ческая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника (табл. 4). При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение недвижимого имущества, - это продажа, приватиза­ция, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправле­ния. Если отчуждение не предусматривается, т.е. недвижимость переда­ется в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду, доверительное управление или используется для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, создания муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, организаций смешанной формы собственности, то основанием для при­нятия решения является постановление местной администрации.

Подобная формулировка предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления недвижимостью муниципальных обра­зований. Обобщая отечественный и зарубежный опыт в этой сфере му­ниципального управления, можно определить основные разделы та­ких программ:

1) анализ существующей системы управления муниципальной не­движимостью и основные результаты ее использования на террито­рии муниципального образования;

2) цели и задачи управления муниципальной недвижимостью на территории муниципального образования;

3) основные принципы и направления развития системы управле­ния муниципальной недвижимостью;

4) способы и методы управления недвижимостью муниципально­го образования с указанием имущества (составлением его перечня), которое будет передаваться в доверительное управление, аренду и безвозмездное пользование либо использоваться для создания муни­ципальных унитарных предприятий и учреждений, фондов и неком­мерческих организаций; которое подлежит зачислению в муниципаль­ную казну (включая объекты, предназначенные для формирования залогового фонда) либо закреплению за муниципальными унитарны­ми предприятиями и муниципальными учреждениями; с указанием пакетов акций, находящихся в муниципальной собственности, исполь­зуемых для создания дочерних компаний;

5) особенности управления отдельными видами недвижимости - муниципальными унитарными предприятиями как едиными имуще­ственными комплексами; долями (паями) муниципального образова­ния в уставных капиталах хозяйственных обществ (товариществ).

Таблица 4 – Преимущества и недостатки способов распоряжения недвижимостью

Для решения этих задач местная администрация выполняет следу­ющие функции:


  • разрабатывает концепции и реализует комплексные программы со­циально-экономического и градостроительного развития муниципаль­ного образования;

  • разрабатывает предложения по реконструкции и развитию объек­тов инфраструктуры;

  • разрабатывает и реализует программы приватизации муниципаль­ного недвижимого имущества;

  • принимает решения о реорганизации, ликвидации предприятий и учреждений, использующих муниципальную недвижимость;

  • заключает контракты с руководителями предприятий или учреж­дений с обязательным указанием условий использования муниципаль­ной недвижимости;

  • подготавливает предложения о выставлении на конкурс нежилых помещений под приоритетные направления развития бизнеса в соот­ветствии с требованиями программ развития.

При разработке концепций социально-экономического и градо­строительного развития территории обязательно учитываются:

  • географическое положение муниципального образования или по­ложение района в структуре города;

  • пропорции жилых и индустриальных районов;

  • ограниченность свободных территорий под строительство;

  • необходимость совершенствования среды жизнедеятельности в сфере жилья и обслуживания, занятости, отдыха и спорта, здравоох­ранения, образования;

  • наличие зон многоэтажных и подземных гаражей;

  • необходимость развития производственной базы для обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;

  • экологическое состояние территории.

Целью концепции социально-экономического и градостроитель­ного развития муниципального образования является разработка предложений по максимальному использованию территориально­го потенциала, смягчению имеющихся диспропорций, повышению качества жизни населения.

При разработке концепций необходимо строго придерживаться следующих принципов:

• привлечение средств предприятий различных форм собственно­сти через систему договоров о сотрудничестве;

• экономические методы регулирования землепользования и сниже­ние уровня экологического воздействия на окружающую среду;

• материальная и социально-бытовая компенсация населению за условия проживания в сложной экологической обстановке.

скачать файл


<< предыдущая страница   следующая страница >>
Смотрите также:
Законодательная основа системы управления недвижимостью
3326,15kb.
1. Понятие материального потока и системы управления материальными потоками
200,35kb.
Методологические и организационно-правовые основы системы управлени
3087,09kb.
Новые методы управления персоналом
97,08kb.
Сербенюк николай сергеевич
170,81kb.
«Совершенствование системы управления качеством (на примере нпо
1789,75kb.
Доклада «Философия и методология экономики как основа формирования концепции современного экономического знания»
44,22kb.
Контрольная работа вариант №24 по маркетингу
162,46kb.
Информационные системы в экономике, Теория экономических информационных систем, Информационные системы и технологии, ит в экономике, Операционные системы, Предметно-ориентированные экономические информационные системы
29,96kb.
«Системы автоматического управления» мгту им. Н. Э. Баумана
66,9kb.
Доклад «Возможности повышения эффективности «Группы двадцати»
21kb.
Структура управления общеобразовательного учреждения, его органов самоуправления
15,34kb.