minevi.ru  
страница 1страница 2страница 3страница 4 ... страница 15страница 16
скачать файл

Маркетинг муниципальной недвижимости. Маркетинг позволяет органам управления выявить потребности потенциальных пользователей и покупателей муниципальной недвижимости и удовлетворить эти по­требности при обеспечении соответствующей государственной выгоды.

Маркетинг муниципальной недвижимости включает:

• выявление характеристик объектов недвижимости, формирую­щих спрос на рынке;

• исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и до­ходность объектов недвижимости;

• обеспечение продаж, в том числе по государственному и муни­ципальному заказу;

• определение перечня услуг, связанных с управлением недвижи­мым имуществом;

• продвижение на рынок муниципальной недвижимости, предназна­ченной для продажи в процессе приватизации или иных сделок.

Для решения задач маркетинга местная администрация выполняет следующие задачи:



  • изучает спрос на объекты недвижимости, проводит исследование основных характеристик территории с целью определения наиболее вероятных арендаторов нежилых помещений и земельных участков;

  • анализирует финансовые результаты проведения конкурсов и аукционов;

  • анализирует данные о потенциальных инвесторах;

  • разрабатывает программу рекламной деятельности по организации конкурсов, целью которых является передача права аренды, выбор подрядчиков по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, органи­зация инвестиционных контрактов;

  • ведет базу данных о стоимости строительных материалов, трудо­вых ресурсов, услуг по управлению в процессе обоснования конкурс­ных предложений в области проведения работ по техническому об­служиванию и ремонту жилищного фонда.




  1. Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости.

Процесс развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости в период с начала 1990-х годов по настоящее время условно может быть разбит на два основных этапа:

−        с начала 1990-х годов по 1997 год – год принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в этот период регистрация прав на недвижимость могла осуществляться органами, производившими учет недвижимости;

−        начиная с 1997 года, когда было закреплено отделение функции регистрации прав на недвижимость, которая отныне могла выполняться только учреждениями юстиции, от функции учета недвижимости.

Рассмотрим более подробно развитие событий в рамках отмеченных этапов.

Первый этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости - с начала 1990-х годов по 1997 год

1990 год

Был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе[1], а также комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам в республиках, входящих в состав РСФСР, автономных областях, автономных округах, краях и областях, городах и районах.

Комитеты, среди прочего, должны были осуществлять «ведение мониторинга земель, землеустройства, государственного земельного кадастра», им были переданы некоторые функции, которые ранее выполнялись органами системы БТИ (бюро технической инвентаризации), например инвентаризация земельных участков. Последствия были двоякие. С одной стороны, система БТИ начала «рассыпаться», а с другой   произошла не передача функции от одного органа другому, а ее дублирование: все действия с земельными участками и в новых условиях продолжали выполняться органами БТИ, например, это относилось к обязательным обмерам и составлению планов земельных участков.

1991 год

Начала внедряться практиковавшаяся еще в советский период регистрация сделок. Впервые она получила закрепление в принятых 31 мая 1991 года союзных «Основах гражданского законодательства», согласно которым регистрация договора носила окончательный характер и никакой последующей регистрации прав не требовалось. Такой подход был закреплен и в Законе Российской Федерации от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», согласно которому обязательному нотариальному удостоверению и регистрации подлежали договоры купли-продажи земельных участков.

В этот период регистрация еще не была осознана как институт обеспечения права собственности на недвижимость. Законами и иными нормативными актами решались лишь проблемы введения в оборот отдельных видов недвижимого имущества, и эти проблемы рассматривались как частные при создании рынка недвижимости.

Состоявшийся факт закрепления регистрации сделок примечателен в нескольких отношениях. Во-первых, проявилась сильная инерционность в части трансляции в будущее традиций социалистического периода. Во-вторых, «не была замечена» фундаментальная цель регистрации в условиях рынка недвижимости – гарантия со стороны государства зарегистрированных прав, которая наиболее эффективным способом может быть обеспечена не регистрацией сделок, а регистрацией прав. Тем самым был закреплен дуализм отечественной системы и связанные с ним недостатки, которые приходится (пока без видимого успеха) преодолевать и в настоящее время. В-третьих, фактически не были сформулированы и предъявлены для реализации четкие и непротиворечивые стратегические цели реформирования системы. Иначе говоря, не было продуманной концепции реформирования, что сказалось на дальнейшем развитии событий, которые происходили не по принципу «упреждения», а по принципу решения текущих проблем, заведомо неизбежных, но дававших о себе знать на практике по прошествии некоторого времени.

В это время функции органа регистрации стали также выполнять комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, которые, в частности, должны были регистрировать договоры купли-продажи земельных участков.

25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, согласно которому функция по учету земельных участков перешла к Госкомзему России и его территориальным органам. Эта функция (вместе с функцией регистрации права пользования земельным участком, которое следовало судьбе здания) ранее выполнялась БТИ.



1992 год

В связи с возрастающим объемом работ по выдаче правовых актов на землю были созданы кадастровые бюро, которые формировались в составе райкомземов и горкомземов[2]. Основными задачами кадастровых бюро являлись: регистрация правовых актов на землю, обеспечение потребителей кадастровой информацией, организация подготовки материалов государственной отчетности по вопросам использования земельных ресурсов, организация сбора и подготовки сведений для ввода в базу данных автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива и других реестров.

4 апреля 1992 года Минстроем РФ был принят приказ[3], который примечателен тем, что им закреплялись следующие положения: БТИ существовали при органах местного самоуправления, а выполняемые ими функции не причислялись к государственным (это обстоятельство важно отметить в свете последующего развития событий); технический учет преследовал как минимум две цели – обеспечение регистрации прав и налогообложения недвижимости; оценку объектов недвижимости для целей налогообложения могли выполнять не только БТИ, но и иные организации; техническая инвентаризация должна была проводиться в обеспечение оценки для налогообложения на регулярной основе не реже одного раза в пять лет.

1993 год

Указом Президента Российской Федерации[4] предусматривалось создание единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Единство системы должно было быть обеспечено тем, что и учет недвижимости (организация ведения земельного кадастра), и регистрация прав на недвижимость должны были выполняться одним органом - Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальными органами на местах. Кроме этого, планировалось создание поземельной книги, которая по своему содержанию мало чем отличалась от проекта Вотчинного устава конца XIX века. Тем не менее в принципе это было прогрессивное решение.

Однако, в силу разнообразных причин организационно-технического и «ведомственного» характера, реализовать положения данного указа оказалось невозможно. Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. При таких обстоятельствах ни о какой достоверной и гласной регистрации не могло быть и речи. Документами, удостоверяющими права на недвижимость, могли быть наряду с государственными актами на землю также справки, выписки и иные документы, юридическая правомерность которых не была очевидной.

1994 – 1996 годы

Гражданский кодекс Российской Федерации впервые на уровне закона отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от учета отдельных видов недвижимого имущества (статья 131).

Было установлено[5], что впредь, до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию, исходя из положений различных нормативных правовых актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

Второй этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости - с 1997 по 2002 год

1997 год

Был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[6].

Этот закон упорядочил форму и содержание регистрации. Значение регистрации как обеспечения права собственности и других прав на недвижимость было определено, но не сформирована система, гарантирующая эти права. Закон, вслед за Гражданским кодексом Российской Федерации, утвердил дуализм отечественной системы, сочетающей в себе одновременно и регистрацию прав, и регистрацию сделок. Закон разделил два компонента системы - регистрацию прав и сделок, производимую учреждениями юстиции, и учет земельных участков и иных объектов недвижимости, а также утвердил раздельную ответственность органов за осуществление двух указанных видов действий. Закон номинально провозгласил предоставляемые государством гарантии зарегистрированных прав на недвижимое имущество, однако не обеспечил должных оснований для развития механизма обеспечения этих гарантий для добросовестных приобретателей прав на недвижимое имущество.

Функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью была окончательно передана в учреждения юстиции по регистрации прав и под контроль Минюста России[7].

В это время у БТИ, например, остались только функции по государственному учету жилищного фонда, ведению архивов и оценке недвижимости граждан для целей налогообложения. В 1997 был сделан первый шаг на пути создания «государственной вертикали» системы БТИ. Вышло в свет Постановление Правительства Российской Федерации[8], где впервые было сказано, что архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью. Кроме того, отмечалось, что технический учет жилищного фонда в Российской Федерации возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации БТИ, в связи с чем встал вопрос о создании на территориях регионов специализированных государственных структур технической инвентаризации регионального (субъекта РФ) подчинения.
1998 год

Были введены в действие единые формы государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Была предпринята попытка административного объединения органов федеральной исполнительной власти, участвующих в формировании объектов недвижимого имущества, с целью решения существовавших межведомственных противоречий. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 года в результате слияния Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Федеральной службы геодезии и картографии России было образовано Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Минземстрой России просуществовал немногим более четырех месяцев и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22 сентября 1998 года был расформирован. Земельная служба вновь стала самостоятельным органом федеральной исполнительной власти. Затем на основании Указа Президента Российской Федерации от 25 мая 1999 года Государственный земельный комитет Российской Федерации был преобразован в Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике.

Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству была зафиксирована возможность, помимо «определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений», использовать рыночную стоимость зданий для целей налогообложения, однако эта позиция не была реализована на практике.



1999 год

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу было определено, что федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Госстрой России, а к органам и организациям технической инвентаризации относятся: 1) ГУП «Ростехинвентаризация», 2) уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации субъектов Российской Федерации (а также в случае необходимости уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации), 3) БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования.

Это постановление примечательно в двух отношениях. Во-первых, в качестве государственной функции был закреплен не только технический учет (который действительно является государственной функцией), но и «техническая инвентаризация» (которая связана с подготовкой документов для осуществления государственного учета и сама по себе не может рассматриваться как государственная функция). Иными словами, путем некорректного расширения функций Госстроем России от имени государства неправомерно была монополизирована соответствующая деятельность. Во-вторых, возникла ситуация, при которой ранее созданные при органах местного самоуправления БТИ не могли далее автоматически продолжать свою прежнюю деятельность, не получив на то от уполномоченных органов соответствующих прав.
2000 год

Вступил в действие Федеральный закон «О государственном земельном кадастре». Закон утвердил расширительную трактовку целей создания и ведения государственного земельного кадастра, в состав которых вошли, помимо обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земель для налогообложения, также позиции, связанные и с иной разнообразной деятельностью, которая должна обеспечить необходимые условия для «управления земельными ресурсами».

Вышло постановление Правительства Российской Федерации, в котором было закреплено некорректное смешение государственных (технический учет) и негосударственных (техническая инвентаризация) функций, выполнение которых возможно организациями, уполномоченными Госстроем России.

Вышло несколько приказов Госстроя России, направленных на «огосударствление» функции технического учета и технической инвентаризации (которые объединялись как неразрывная единая функция) и выстраивание «государственной вертикали» в осуществлении этой функции.



2001 год

Вышел приказ Росземкадастра, которым были утверждены формы документов государственного земельного кадастра с закреплением концепции расширительного толкования содержания государственного земельного кадастра (и соответственно с избыточностью некоторых форм и их отдельных позиций).

Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 года № 120 утверждены «Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности», в которых были описаны структура и состав сведений единого реестра, но не были утверждены соответствующие формы.

В соответствии с приказом Госстроя России от 19 сентября 2001 года № 217 «Вопросы ФГУП «Ростехинвентаризация» началось создание дочерних предприятий и филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация», которые в количестве 75 предприятий зафиксированы в приказах Госстроя России «Об уполномочении дочерних федеральных государственных унитарных предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация».

Вышел совместный приказ Госстроя России и Росархива, в котором, в частности, содержалась адресованная главам администраций субъектов Российской Федерации просьба «оказать содействие в решении вопросов о передаче архивов на объекты недвижимости из муниципальных в государственные специализированные организации технической инвентаризации, уполномоченные на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации».

Таким образом, происходило «огосударствление» системы технического учета.



2002 год

Принимается Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», запрещающий унитарным предприятиям создавать дочерние предприятия, а ранее созданные предписывающий реорганизовать посредством присоединения к основному предприятию (это надлежит сделать в течение шести месяцев). Таким образом, ранее проведенная под эгидой Госстроя России работа по созданию дочерних предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация» была остановлена.

Шла работа в рамках деятельности по разграничению полномочий между различными уровнями государственной власти и органами местного самоуправления, в том числе эта работа была направлена на дальнейшее развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости, готовились соответствующие предложения по совершенствованию действующих в этой области законов. Комиссией при Президенте Российской Федерации по подготовке предложений о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления была подготовлена концепция проекта нового Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества.

По мнению МЭРТ РФ - существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют государству получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Само же получение указанных сведений по Российской Федерации в целом также связано со значительными материальными и трудозатратами для государства. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

К 2006 году в России сложилась практика, при которой государством ведется две основные "подсистемы" учета объектов недвижимости.

а) первая "ведает" земельными участками, которые подлежат кадастровому учету, проводимому органами, ответственными за ведение земельного кадастра.

Таким органом (точнее - федеральной структурой, имеющей территориальные подразделения в регионах) до 2004 года была Российская служба земельного кадастра (Росземкадастр): правопреемник Госкомзема РФ согласно Постановлению Правительства РФ № 537 от 18.07.2000г.

В настоящее время это - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, РОСНЕДВИЖИМОСТЬ), созданное в качестве правопреемника Росземкадастра (Указ Президента РФ № 314 от 09.03.2004г., Постановление Правительства РФ № 202 от 08.04.2004г.).

б) вторая "подсистема" ведет учет т.н. строительных объектов (здания, строения, сооружения), которые подлежат техническому учету, проводимому организациями (бюро) технической инвентаризации (система Ростехинвентаризации и региональных БТИ) - причем, эти организации в настоящее время также аккредитуются РОСНЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Что касается непосредственно вопросов учета объектов недвижимости (в первую очередь - земель) - еще десять лет назад сведения о целевом назначении земель указывались в государственных актах на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, в свидетельствах о праве собственности на землю (по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177), в свидетельствах на право собственности на землю (по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767), в иных документах, в случаях, предусмотренных законодательством того времени, и включались в государственный земельный кадастр (ст.110 Земельного кодекса РСФСР).

В настоящее время согласно действующему законодательству РФ - необходимые данные о земельных участках (в том числе - категория земель и разрешенное использование земельного участка) указываются в документах земельного кадастра в том числе в Едином государственном реестре земель и кадастровых планах земельных участков.

На основании ст.19 Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" заявитель представляет документы для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, которые должны быть надлежаще оформлены и содержать необходимые для этого сведения, включая название категории земель и разрешенного использования земельного участка (или цели его предоставления).

Данные же о т.н. "строительных объектах" (здания, строения, сооружения) - в настоящее время (еще активно дискутируются вопросы об изменениях существующего порядка учета, не являющегося унифицированным во всей России) подлежат техническому учету, проводимому организациями (бюро) технической инвентаризации (Ростехинвентаризации и БТИ).

На таковые "строительные" объекты недвижимости до сих пор (октябрь 2006 года) оформляются разные соответствующие формы БТИ в каждом регионе (в Москве и Московской области - это так и есть).

Ситуация "раздвоения" недвижимости и системы ее учета в России уникальна, она порождает множество проблем и специалистам представляется неким атавизмом, который должен быть изменен (см., например, июльский 2006 года проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" - профильными разработчиками МЭРТ РФ он представлен как "направленный на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества").

В настоящее время (2006 год) в Москве, Московской области и других регионах России только начаты изменения повсеместно преобладающего порядка предоставления земельных участков посредством процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства: заявитель при этом имеет дело непосредственно с должностными лицами, последние за деньги предоставляют услуги частным лицам (подготавливаются многочисленные согласования и разрешения, но без предоставления главного - прав собственности или долгосрочной аренды земельного участка).

Конкурентные процедуры в форме торгов (аукционов, конкурсов) фактически только начинают применяются, а если и применяются, то в единичных случаях, и не всегда успешно. В этом заключается особенность переходного периода нынешней ситуации: логика реформирования требует перехода к конкурентным процедурам, а логика чиновных интересов их отвергает и ведет в прямо противоположную сторону.

Проведение торгов невозможно без предварительных работ органов государства по формированию земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот (то есть - согласованию и закреплению границ путем землеустроительных и правовых процедур, освобождению земельного участка от прав третьих лиц, точная идентификация каждого участка и т.д.).

Все это предполагает наличие как минимум созданных государством механизмов т.н. правового зонирования и планов межевания земельных участков в России.

Такие механизмы активно начинают задействоваться государством. Созданное в рамках административной реформы 2004 года Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, РОСНЕДВИЖИМОСТЬ (Постановление Правительства РФ № 202 от 08.04.2004г.) определено органом, который будет осуществлять следующие функции:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов;

в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;

г) осуществление государственного мониторинга земель;

д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;

е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

з) проведение экспертизы землеустроительной документации.

Таким образом - создан механизм государственного кадастрового учета с помощью которого по единым на всей территории России правилам и технологиям осуществляется идентификация и индивидуализация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

При этом - уже в 2003 году были созданы и продолжали вестись в непрерывном режиме автоматизированные базы данных со сведениями государственного земельного кадастра.

В настоящее же время (октябрь 2006г.) ряд российских регионов участвуют в пилотном проекте РОСНЕДВИЖИМОСТИ по созданию автоматизированного кадастра объектов недвижимости.

Совместно с Минюстом и Министерством по налогам и сборам и при поддержке Национальной земельной службы Швеции начаты работы по созданию единого информационного пространства в отношении объектов недвижимости. Начали реализовываться и другие международные проекты в сфере кадастра недвижимости. Существуют соответствующие соглашения с НАСА (США), РАКА (Российское авиационно-космическое агентство), которые помогут "космическому фотографированию" и идентификации объектов.

Земля и недвижимость в ближайшем будущем станут единым целым. К 2011 году будет создан единый кадастр недвижимости ("Российская газета" от 25 июля 2006г.). Правительство внесло в Госдуму законопроект о создании единого кадастра объектов недвижимости, который планируется рассмотреть на осенней сессии 2006 года. Разработанный Минэкономразвития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости законопроект создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка. Разработчики законопроекта убеждены, что создание единого кадастра приведет к повышению капитализации российских компаний и увеличит поступления в местные бюджеты от земельного налога.

При удачном стечении дел новый закон вступит в силу с 1 января 2007 года, однако сам единый кадастр объектов недвижимости появится не так скоро. Переход будет происходить поэтапно. Вначале кадастр будет введен на территории не менее трех субъектов, затем девяти субъектов и завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года.

В России будет сформирована единая база всей недвижимости - земли и строений.

А у государственных инвентаризаторов - бюро технической инвентаризации (БТИ) - появятся конкуренты, и цены на эти услуги снизятся.

Это обещают авторы законопроекта "О государственном кадастре недвижимости" (см.).

Кадастр недвижимости - это база данных о земельных участках и строениях. В кадастр предполагается заносить сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание (категория земель, площадь, год постройки, назначение здания и т. д.). Только после получения выписки из кадастра можно зарегистрировать права на недвижимость и проводить с ней сделки.

При первичной регистрации прав на новые здания и последующих сделок с ними в настоящее время требуется провести техинвентаризацию и поставить их на учет в БТИ, иногда эти операции отнимают по нескольку месяцев. Учетом недвижимости занимаются БТИ и РОСНЕДВИЖИМОСТЬ, процедура регулируется многочисленными ведомственными актами и оборот недвижимости существенно затруднен, отмечают специалисты из МЭРТ и Госдумы.

Из-за отсутствия четко прописанных процедур учета, из-за терминологических расхождений между региональными и федеральной системами учета недвижимости в разных базах данных могут оказаться разные сведения об одном и том же участке,

В единой базе данных кадастра инвестор сможет получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, появится и возможность регистрации дома и земли как единого объекта недвижимости.

Землевладельцы смогут обжаловать кадастровую оценку земли: это важно, ведь от кадастровой оценки зависит земельный налог.

Единую базу недвижимости будет вести Роснедвижимость и объединение двух систем учета - важный шаг государства к переходу через несколько лет от двух налогов на землю и недвижимость к единому налогу.

Основной закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» сведения государственного кадастра недвижимости предоставляются по запросам любых лиц (кроме сведений, имеющих ограниченный доступ).

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в Государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости, которая представляет собой выписку из Государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости, который представляет собой выписку из Государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) кадастровый план территории, который представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения;

5) кадастровой справки, которая представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.




  1. Учет муниципальной недвижимости (виды учета и уровни учета).

Местная администрация явля­ется держателем реестра недвижимого имущества. В реестре объеди­нена информация о недвижимости, находящаяся в органах техниче­ской инвентаризации, земельном комитете, комитете по управлению муниципальным имуществом, комитете по регистрации прав на не­движимость, налоговой инспекции, нотариальной конторе, органах архитектуры, дирекции единого заказчика, статистических управле­ниях, паспортных столах.

В реестр недвижимого имущества заносятся следующие сведения, содержащиеся в паспорте объекта недвижимости:

• физические характеристики объекта недвижимости (адрес, назва­ние и назначение объекта и входящих в него зданий и сооруже­ний, технико-экономические показатели земельного участка, зда­ний, сооружений);

• правообладатели и особенности правового режима объекта недви­жимости (наименование собственников и иных правообладате­лей, их реквизиты, вид права, размер доли в праве, наименова­ние и реквизиты правоустанавливающих документов, запись об ограничениях права собственности и других прав на объекты не­движимости и об обременениях объекта недвижимости);

• финансово-экономические показатели объекта недвижимости (затраты на содержание, ставка налога, ставки арендной платы, балансовая и оценочная стоимость).

Местная администрация осуществляет ряд функций по учету му­ниципальной недвижимости:

осуществляет нормативно-методическое обеспечение процесса ве­дения реестра;

руководит и координирует работы по вопросам создания и ведения реестра;

создает и ведет архив официальных документов, связанных с веде­нием реестра;

разрабатывает необходимые условия и порядок, обеспечивающие возможность доступа к данным реестра;

обеспечивает защиту информации о субъектах реестра.

Специализированному учету на территории муниципального об­разования подлежат:

• объекты федеральной собственности;

• не завершенные строительством объекты;

• объекты исторического и культурного наследия;

• земельные ресурсы;

• водные ресурсы.

Данные реестра недвижимого имущества являются основой муни­ципальной информационной системы.



Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает та­кие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации ус­танавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается при­своением ему кадастрового номера. Технический учет предполагает также регистрацию документов об обязанностях правообладателей по содержанию объектов недвижимости.

Статистический учет не делит имущество на движимое и недви­жимое. Все действовавшие в нашей стране классификации относили недвижимость к основным фондам, в состав которых не включались земельные участки, но вместе с тем в основные фонды включали не­которые виды движимого имущества.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществ­ляется Государственным комитетом РФ по статистике и его террито­риальными органами на основе обобщения данных из форм федераль­ного государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, опреде­ляемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. БТИ на основании технического учета жилищного фонда заполняют и представляют формы федерального государственного статистичес­кого наблюдения в территориальные органы государственной статис­тики в порядке и сроки, установленные Госкомстатом России по со­гласованию с Госкомземом России.

Статистические формы для наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разра­батываются и утверждаются Государственным комитетом РФ по ста­тистике по согласованию с Госстроем РФ.

Данные бухгалтерского учета могут предоставлять организации-балансодержатели. Как правило, это созданные в муниципальных об­разованиях службы заказчика.





  1. Кадастровый учет земли и недвижимости.




  • Что такое учет? (исходит из сущности недвижимости как юридического, экономического и технического объекта)

  • Для чего необходимо вести учет?

  • Кому нужна эта информация?




  1. Государственный кадастр земель.(Единый государственный реестр земельных участков)

Нормативные акты:

  • ФЗ №28-ФЗ от 2 янв. 2000г (с изменен на 2006г) «О государственном земельном кадастре»

  • Постановление Правительства РФ №316 от 8 апр 2000г (с измен на 2006г) «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

Кто осуществляет: Федеральной агентство кадастра объектов недвижимости, его территориальные органы, а также, находящиеся в их ведении предприятия и организации

государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра);

государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;
Статья 4. Цели создания и ведения государственного земельного кадастра

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:



  • государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

  • государственного контроля за использованием и охраной земель;

  • мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

  • государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

  • землеустройства;

  • экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

  • установления обоснованной платы за землю;

  • иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Статья 6. Место государственного земельного кадастра в системе государственных информационных ресурсов

1. Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом.

2. Государственный земельный кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров, реестров, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, координируют свою деятельность в части информационного и технологического взаимодействия на основании сведений государственного земельного кадастра о кадастровом делении территории Российской Федерации.

Статья 12. Состав сведений государственного земельного кадастра


Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

земельных участках;

территориальных зонах;

землях и границах территорий муниципальных образований;

(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

землях и границах субъектов Российской Федерации;

землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.



скачать файл


<< предыдущая страница   следующая страница >>
Смотрите также:
Законодательная основа системы управления недвижимостью
3326,15kb.
1. Понятие материального потока и системы управления материальными потоками
200,35kb.
Методологические и организационно-правовые основы системы управлени
3087,09kb.
Новые методы управления персоналом
97,08kb.
Сербенюк николай сергеевич
170,81kb.
«Совершенствование системы управления качеством (на примере нпо
1789,75kb.
Доклада «Философия и методология экономики как основа формирования концепции современного экономического знания»
44,22kb.
Контрольная работа вариант №24 по маркетингу
162,46kb.
Информационные системы в экономике, Теория экономических информационных систем, Информационные системы и технологии, ит в экономике, Операционные системы, Предметно-ориентированные экономические информационные системы
29,96kb.
«Системы автоматического управления» мгту им. Н. Э. Баумана
66,9kb.
Доклад «Возможности повышения эффективности «Группы двадцати»
21kb.
Структура управления общеобразовательного учреждения, его органов самоуправления
15,34kb.